Подготовлено международной консалтинговой компанией CBRE
Арендаторы складских помещений продолжают пользоваться благоприятными условиями, сложившимися на рынке. В результате, на протяжении прошедшего года около 212 000 кв. м складских площадей было сдано в аренду либо приобретено для собственного пользования. Таким образом, в 2011 г. рост валового поглощения достиг 23%. В 2011 г. спрос в складском сегменте в значительной степени был обусловлен активностью ритейлеров и логистических операторов на фоне оживления потребительского рынка в I полугодии 2011 г., в то время как в 2010 г. арендаторы в основном улучшали и консолидировали свои помещения в условиях пост-кризисного восстановления.
В 2011 г. в структуре валового поглощения около трети всего объема пришлось на Харьковское направление (М-03, Е-40), - в два раза больше по сравнению с объемом заключенных сделок в этом направлении в 2010 г. Объем транзакций в Житомирском направлении (М-06, Е-40), которое является одним из наиболее востребованных среди арендаторов, достиг 26% в общей структуре спроса (+ 36% г/г).
В течение 2011 г. операторы торговых сетей и дистрибьюторы продолжали демонстрировать наиболее высокую активность, заняв при этом 60% в общей структуре валового поглощения. Логистические операторы находятся на втором месте по степени арендной активности среди пользователей складских помещений за анализируемый период, их доля составляет 25% в общей структуре сделок.
Продолжая тенденцию предыдущих двух лет, в общем количестве транзакций превалировали арендные сделки до 5 000 кв. м. (70%).
* база – объем сделок, кв. м.
Источник: CBRE
* база – объем сделок, кв. м
Источник: CBRE
* база - количество сделок
Источник: CBRE
В целом, предложение профессиональных складских помещений на конец 2011 г. составило:
Общее предложение: 1 569 000 кв. м
* - в объеме специализированных площадей не учитываются помещения в складах, расположенных при производстве, а также в непрофессиональных объектах - хладокомбинатах, овощебазах и др. Источник: CBRE
Новое предложение в 2011 г. (основные объекты)
Источник: CBRE
На текущий момент, большая часть существующего спекулятивного предложения сконцентрировано вдоль Житомирской (М-06, Е-40) и Московской (М-01, Е-95) трасс. Их доля в общем объеме предложения остается практически неизменной с 2010 г. – 30% и 28% соответственно. Благодаря вводу в эксплуатацию складского комплекса Amtel (1 фаза), доля субрынка, расположенного между трассами М-06 и М-05, выросла до 8% (+5 п.п.) в структуре предложения.
Источник: CBRE
Активность арендаторов и ограниченное предложение новых складских помещений на протяжении 1 - 3 кв. 2011 г. способствовали росту чистого поглощения. Как результат, уровень вакантности снизился c 20,5% до 14,7% в период с января по сентябрь 2011 г. Однако, в последнем квартале года уровень вакантности повысился на 2,4 п.п. на фоне выхода на рынок новых складских объектов. В результате на конец 4 кв. 2011 г. вакантными на рынке оставались 17,1% помещений.
лш - левая шкала
пш - правая шкала
Источник: CBRE
На первый взгляд, средний уровень вакантности на рынке достаточно высок, но более детальный анализ показывает, что большинство вакантных площадей в Киевском регионе (60%) на текущий момент сосредоточено в одном субрынке – Московском направлении (М-01, Е-95). В то время как на Правом берегу предложение складских помещений ограничено, арендовать большое помещение (свыше 10 000 кв. м) можно только в складском комплексе Amtel.
Неоднородное распределение вакантных площадей на рынке подчеркивает необходимость при принятии решения о развитии проекта складской недвижимости уделять особое внимание не только динамике рынка в целом, но и расположению будущего проекта.
Вакантность по автомобильным трассам в 2011 г.
Источник: CBRE
Арендные ставки на наилучшие помещения в 2011 г. оставались стабильны на уровне $5,5 - $6,5/кв. м/месяц (без НДС и операционных расходов). Стоимость аренды складских помещений, расположенных в непосредственной близости к городу остается самой высокой на рынке. Арендные ставки на наиболее востребованные складские объекты вдоль Житомирской трассы находятся в диапазоне от $5,5 до $7,5/кв. м/месяц. Современные складские помещения на Левом берегу могут быть арендованы за $4,5 - $6,0/кв. м/месяц. Запрашиваемые арендные ставки в наиболее популярных складских комплексах вблизи основных транспортных развязок увеличились на $0,5 во II полугодии 2011 г.
Источник: CBRE
Несмотря на ожидания дальнейшего снижения ставок капитализации на лучшие объекты в 2011 г., более умеренные, чем прогнозировалось ранее, показатели роста экономики явились фактором, который приостановил компрессию ставок капитализации. Учитывая тот факт, что рост арендных ставок маловероятен в 2012 г., а глобальные экономические события продолжают сдерживать увеличение объемов заемного финансирования и, соответственно, активность инвесторов, мы ожидаем, что ставки капитализации останутся на нынешнем уровне на протяжении 2012 г.- 15%.
В свете общей экономической неопределенности и ограниченного доступа к капиталу мы ожидаем, что в 2012 г. экспансия пользователей складских помещений будет ограниченной. Более того, сокращение издержек как способ выхода из кризисной ситуации уже исчерпал себя, поэтому игроки рынка будут вынуждены искать другие пути сохранения рентабельности. Следовательно, мы считаем, что в 2012 г. объем валового поглощения может быть ниже, чем в 2011 г.
По состоянию на конец 1 кв. 2012 г., мы ожидаем выход на спекулятивный рынок чуть более 30 000 кв. м к концу года, что является рекордно низким показателем для рынка. Мы предполагаем, что возможно возобновление строительства некоторых проектов вдоль наиболее востребованных трасс (М-06 и М-03). В тоже время, в отсутствии ощутимого роста арендных ставок, мы не видим предпосылок для начала реализации крупных проектов в других направлениях в 2012 г., так как некоторые девелоперы до сих пор существуют с нулевой или близкой к нулевой доходностью лишь с целью поддержания бизнеса.
По нашим прогнозам, объем валового поглощения не превысит объем свободных площадей, поэтому средний уровень вакантности на фоне выхода на рынок нового предложения, останется на двузначном уровне в 2012 г., таким образом, сдерживая рост арендных ставок. Тем не менее, ограниченное предложение в объектах, пользующихся наибольшим спросом (в особенности в Бориспольском направлении (М03 Е-40) и вдоль Житомирской трассы (М-06, Е-40)), будет способствовать увеличению арендных ставок в данных направлениях. Вследствие этого, мы предвидим небольшое увеличение минимальной арендной ставки, в то время как максимальная ставка останется без изменений. Более длительный период потребуется для поглощения большого количества свободных помещений в Броварском направлении (М-01, Е-95), что будет влиять на арендные показатели в данном районе.
Складские комплексы в Киевской области
Источник: CBRE
* - складские комплексы со специальным температурным режимом
Источник: CBRE
Никто не оставлял комментариев
Оставлять комментарии могут только
зарегистрированые пользователи.