Как отметил эксперт, после бума на рынке профессиональных складов в 2008 г. уже 4-й год подряд наблюдается постепенное снижение нового предложения. Так, если в докризисный период на рынке Киева и Киевской области за год могло появиться до 5 крупных объектов, то в 2011 г. вышло только 2 крупных объекта (1-ая очередь складского комплекса Amtel и 2-ая очередь комплекса Universal Logistic Park), а в 2012 г. ожидается выход всего одного -логистического комплекса "Счастливое" девелоперской компании Alfa Development Group.

В структуре предложения профессиональных складских помещений сохраняются тенденции, которые превалировали на протяжении последних нескольких лет - лидирующие позиции занимают два направления: на правом берегу - Житомирская трасса, традиционно популярная у логистических операторов, на левом - Московское направление.

"После снижения спроса на протяжении 2009-2010 гг., в 2011 г. мы наблюдали некоторое оживление со стороны арендаторов складских помещений, как результат, валовое поглощение выросло более чем на 20%. Однако на фоне возобновившейся нестабильности в экономике, показатель валового поглощения в текущем году, в лучшем случае, останется на уровне прошлого года - порядка 200 тыс. кв. м профессиональных складских помещений" - представил прогнозы Ярослав Горбушко (График 1).

По данным CBRE в 2011 г. большая часть площадей была арендована либо приобретена компаниями для собственных целей в Харьковском направлении. Самое популярное направление прошлых годов, Житомирская трасса, оказалась на втором месте из-за уже возникшего дефицита в этом направлении. Что же касается распределения спроса по видам деятельности компаний, то торговые сети и дистрибьюторы продолжают удерживать первое место в структуре валового поглощения площадей, в то время как логистические операторы - лидеры по объему аренды в докризисный период - находятся на втором месте.

"На сегодняшний день большинство сделок, которые заключаются на рынке, не превышают 5 000 кв. м. Данная тенденция сохраняется уже третий год подряд, в то время как в докризисный период более 2/3 сделок составляли лоты размером от 10 000 кв. м." - сообщил эксперт.

Как отметил эксперт, в 2008 г. вакантность резко выросла и на сегодняшний день еще не приблизилась к балансовому показателю (8-10%, когда спрос и предложение сбалансированы), не смотря на постепенное снижение. Уровень вакантности на рынке профессиональных складских помещений в 2011 г. составил 17%, и в 2012 г. мы не ожидаем существенных колебаний данного показателя, учитывая новое предложение и текущий уровень спроса.

"Если мы посмотрим на распределение вакантных площадей в зависимости от месторасположения, то большая часть - около 60% всего объема сконцентрирована в одном направлении на левом берегу по Московской трассе, где в свою очередь и предложение одно из самых больших на рынке. Тогда как на самое популярное направление - Житомирскую трассу - приходится около 5% всех вакантных площадей на рынке, где дефицит наблюдался уже в 2011 году" - подчеркнул Ярослав Горбушко.

Средняя индикативная ставка по рынку находится на уровне $6 за кв. м/месяц с конца 2009 г. и, по прогнозам CBRE, в 2012 г. ее существенных колебаний также не предвидится.

Эксперт также обратил внимание на то, что запрашиваемые ставки аренды варьируются в зависимости от месторасположения складских объектов в Киеве и области. Так традиционно самыми высокими ставки будут в Киеве и по Житомирскому направлению. А самые низкие - там, где сконцентрированы свободные помещения, т.е. в Московском направлении.

Подытожив все вышесказанное, Ярослав Горбушко озвучил прогнозы: "Показатель вакантности в целом по рынку в текущем году, вероятнее всего, останется на прежнем уровне, что будет сдерживать рост арендных ставок. В объектах, пользующихся наибольшим спросом, возможны небольшие изменения в диапазоне арендных ставок: увеличение нижнего предела арендной ставки, тогда как максимальная ставка останется без изменений".