На складском рынке России ожидается рост ставок и дефицит предложения

В рамках круглого стола, организованного Cushman &Wakefield, эксперты в области складской недвижимости обменялись мнениями по поводу тенденций, складывающихся в данном секторе осенью 2011 - весной 2012 года, а также дали прогнозы по поводу развития отрасли в будущем году. К концу года арендные ставки могут достичь уровня в 140 долларов за кв. м, при этом острый дефицит современных складских объектов сохранится и в первой половине 2012 года.

По информации PNK Group, участники круглого стола отметили, что кризисная ситуация в европейской экономике стимулирует интерес инвесторов к вложениям в отечественный сектор недвижимости в целом и в сектор складского девелопмента в частности. При растущих рисках вложений в Европе, доходность бизнеса там остается на том же уровне, и инвесторы ищут более привлекательные площадки, среди которых - Россия, где уровень рисков сопоставим с нынешним европейским, а доходность инвестиций - существенно выше. Например, в Великобритании, по данным Cushman & Wakefield, доходность индустриальной недвижимости в 2011 году составляет 6%, в Германии - 6.6%, во Франции - 7%, в России - 11%. При этом в стране наблюдается устойчивый рост арендных ставок, которые сегодня составляют уже 130-135 долларов за кв.м в складах класса "А", а к середине 2012 могут составить уже 140 - 145 долл. за кв. м. Эксперты отмечают, что в среднесрочной перспективе дефицит складских площадей не будет преодолен: на рынке в следующем году появится всего около 600 тыс. кв. метров современных складских площадей. Как отметил Олег Мамаев, из этого количества около 350 тыс. кв. метров будет построено PNK Group.

"В нормальных рыночных условиях рост стоимости аренды складов стимулирует начало строительства новых объектов, в России же девелоперы склонны при росте себестоимости сохранять доходность путем повышения арендных ставок и цены объекта вместо повышения собственной эффективности. - отметил исполнительный директор компании PNK Group Олег Мамаев. - Сегодня девелоперы наращивают цены, при этом большинство игроков рынка, разрабатывая планы развития в 2012 году, делают ошибку, ориентируясь на нынешние высокие арендные ставки, сформированные в условиях дефицита предложения".

Участники круглого стола, среди которых были крупнейшие арендаторы, брокеры и девелоперы отметили, что в настоящий момент необходимо формирование сбалансированного рынка складской недвижимости, где доля объектов, строящихся под конкретного арендатора, была бы выше. Сегодня подавляющее большинство новых объектов составляют стандартные спекулятивные склады. При этом одним из ключевых факторов, сдерживающих развитие проектов build- to- suit , является отсутствие гарантий своевременной сдачи объектов со стороны девелоперов. Потребитель готов ждать не более 9-10 месяцев, тогда как срок сдачи объекта может составлять 1.5-2 года. При этом, исходя из практики рынка, заказчик уже внутренне готов принять объект опозданием, поскольку, к сожалению, срыв сроков до полугода стал уже обычной практикой на рынке. Недостаток доверия приводит порой к курьезам.

" В этом году был случай, когда сдав объект за месяц до оговоренной в контракте даты, мы помогали клиенту с привлечением финансирования, потому что он не был готов закрыть сделку в оговоренные в контракте сроки, ожидая как минимум 3-4 месячной задержки сдачи", - отметил Олег Мамаев.

Эксперты отметили, что в ближайшее время дефицит предложения и рост арендных ставок на рынке сохранятся. Основная причина - строительная инфляция а также нехватка стройматериалов, которая сдерживает рост объемов сдачи новых объектов.

"Выход для девелоперов сегодня - не ориентироваться на ставку 135 долларов за кв. м, а закладывать более пессимистичную цену, концентрироваться на оптимизации бизнеса, повышении качества - подчеркнул исполнительный директор компании PNK Group Олег Мамаев , - ведь себестоимость возведения складов растет: строительные материалы, рабочая сила становятся все менее доступными, к лету 2012 года мы оцениваем уровень строительной инфляции в 40%, при этом такими же темпами растут и требования заказчиков к качеству складов. Именно поэтому PNK Group начинает производство собственных стройматериалов, переходит на западные стандарты строительства - Factory Mutual Global - становящиеся важным аргументом для инвестора и арендатора в пользу выбора того или иного объекта".